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上海拆迁律师:被征收人漫天要价是否有法律依据

作者:上海拆迁律师 发布于:2017/6/22 16:08:18 点击量:

征地拆迁维权的起源,便是被征收人不满意征收方提供的补偿结果,意图通过法律途径寻求更高的补偿。通常情况下,很多地方在征收、拆迁中的补偿结果仍是偏低的,尤其是显著低于所征收房屋周边相类似房地产的市场价格。然而实践中,确实有少部分被征收人从一开始就意图索取过高的补偿,形成了事实上的“漫天要价”。那么,这种情况对于被征收人而言会带来何种后果呢?为什么专业维权律师不鼓励过高的补偿诉求呢?

对于这个实践中并不鲜见的问题,上海拆迁律师从以下3个方面来进行解读:

其一,“漫天要价”很可能欠缺事实及法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中明确指出,确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《条例》的精神执行。据此,土地、房屋遭遇征收时究竟能主张多少补偿,虽无具体的“定数”,但却是有上述条文做了原则性规定的。通常情况下,可将其理解为1:1+N,即如果征收走的土地、房屋的价值为1,那么获取的公平、合理的补偿下限就是1+N。可以说,这是对现行法律规定作的政策解读。拆你一头牛,补你一只鸡,那是违法的;拆你一头牛,补你一头牛加一只鸡,差不多是下限。能不能补到两头牛甚至更多呢?这就不确定了,要具体案情具体分析。综上,如果被征收人从协商一开始就要价过高,甚至10头牛都顶不住,把征收方当成了“宰一刀”的冤大头,那么其主张本身就是缺乏事实和法律依据的。一旦征收补偿决定或责令交出土地决定作出,被征收人即使诉至法院也很难会赢得胜诉,最终恐难逃签协议走人的结局。其原因就在于,你所主张的已经不是公平、合理的补偿安置了,要得过头了。

大家可以搜索最高人民法院2016年度十大行政审判典型案例看看,其中第8个是发生在上海市的一起不服征收补偿决定的案件。法院最终判决被征收人败诉,理由之一就是根据事实计算其所主张的补偿过高而没有任何依据。

其二,“漫天要价”容易导致协商、谈判破局,不利于问题的解决。从实践看,被征收人要价完全不同于小贩卖鞋。卖鞋之事,有时买主上来就照着一半杀,100元的鞋没准50元就能买走。然而到了征收领域,有的被征收人可谓是意志坚定、毫不动摇,一口价开出来就没有任何落价的余地了。须知,这是协商谈判的大忌。但凡协商,就得有商量的空间,互谅互让,各自在原有的立场之上后退一步。不打算让步的协商是极为困难的,很多时候穷尽法律手段了还是达不到目的,原因就在于被征收人开始时的心理预期定得过高了。到最后,一些被征收人碍于面子、尊严会完全钻进牛角尖,放着堪称巨额的补偿权益不要,而为了整个补偿数额的一个零头较劲。此种情况,再厉害的律师也束手无策、无能为力。在明律师多次强调过,补偿是谈下来的,不是打下来的。因此,若过高的补偿诉求成为了协商、谈判的实质障碍,适当调低诉求则是必需的,除非被征收人能够接受案子长时间悬而未决,而征收方又能有那个耐心。

其三,“漫天要价”可能招致“失道寡助”。借着征收“发一笔”的想法本身就是不对的,这点无需多言。过高的补偿诉求的确可能致使被征收人陷入“失道寡助”的窘境——街坊邻居因回迁、奖励金等问题而反目成仇,甚至代理律师也不喜欢要求过高的委托人。事实上,专业征收维权律师在接案时,一定会对被征收人的要求是否合理、得当进行评估。对于一看就想“发一笔”的那类,负责任的律师通常是不会接受委托的。至于奖励金之事,上海拆迁律师已多次撰文论述过应对之策,兹不赘述。但无论如何,拿奖励也是法规赋予被征收人的权利。如果被征收人确实因为补偿数额过低而拒绝签订协议,尚属于“有理有节”,那这笔奖励金不要也就算了。但倘若因极个别人的过高诉求而致使其他人的奖励金泡汤,那么失道寡助便也是事实。


上海拆迁律师最后想提示广大被征收人的是,凡事皆有度,过犹不及。何为公平、合理的补偿,何为“漫天要价”,虽无标准、数字,但其实老百姓是最明白不过的了。过高的补偿预期支配下的过高补偿诉求,可谓损人不利己,最终又难以实现,被征收人还是应当三思而后行。对于专业征收维权律师来说,其执业也是受到司法行政部门及律师协会的严格规制的,绝不会为了个案而肆意妄为。漫天要价这笔账算下来,究竟值还是不值,所有人心里都是有数的。上海拆迁律师团队依托强大的律师团队,为你提供法律咨询服务。


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