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无房产证房屋买卖引纠纷,法院认定房屋买卖合同无效

作者: 发布于:2017/3/26 13:58:39 点击量:

案情简介:无房产证房屋买卖引纠纷

1998年10月,原告甲经审批取得国有土地使用权证,1999年10月建造商住楼三层三间,但未领取过房屋所有权证。同月,原告甲与被告乙签订房屋买卖协议,约定价款30万元。协议签订后,被告乙付清房款,原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用,并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续,也未申请领取房屋产权证。2000年8月,因房屋大幅度涨价,该房估价已达50万元,甲向乙提出要求增加房款,遭乙拒绝,甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效,返还房屋。[审判结果]

审理结果:法院认定房屋买卖合同无效

一审法院认为,双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效,双方各自返还已取得的财产,判决由甲返还20万元房款及按银行同期贷款利息,房屋归甲所有。乙对判决不服,提出上诉。二审法院审理后认为,房屋买卖合同违反法律禁止性规定,属无效合同。合同无效后,互相返还财产外,应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值,故损失数额可把房屋增值部分(20万元)作为计算依据。判决由乙返还房屋给甲,甲返还房款20万元并赔偿损失10万元。

如何处理房屋买卖纠纷

本案两级审法院的判决,在认定合同无效上完全一致,所不同的是对无效合同处理结果上有异,这种处理方式在审判实务中较为常见。表面看来,两级法院认定合同无效与法有据,且二审法院判决赔偿损失,也依法保护了买受人利益,但实际上,即使把增值部分作为损失进行赔偿,对买受人利益的保护力度也是不足的,且理由也不充分。首先,在合同效力层面上看,无效处理不仅违反了诚实信用原则,也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大化。其次,在结果处理上,把增值部分作为无效合同损失,混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念,曲解了合同法第五十八条规定的法律含义,该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”,是指因订立无效(可撤销)合同所受到的损失,属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失,如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失,在违约损失中,可得利益属于损失的范围,而无效合同本来就不具有法律效力,当事人不可能据此获得预期的利益,因而不存在预期利益问题。 所以,在合同效力被否认后,由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是站不住脚的。对于上述案例,只有彻底从合同效力上加以纠正,才能得到公正、合法的处理。

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