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二手房卖主反悔不给办过户,如何认定二手房合同的效力

作者: 发布于:2017/3/26 13:57:36 点击量:

没办过户手续二手房买卖合同是否有效

对本案郭某与曾某签订的买卖房屋协议是否有效,合议庭存在以下分歧意见:

第一种意见认为:买卖城市和有房屋买卖双方须持房屋所有权证、身份证明、房屋买卖协议到房屋所在地房产管理机关办理房屋产权变更登记,郭某与曾某虽然房款两清,但未根据《城市房屋管理条例》第九条规定,办理房屋产权变更登记,该房屋买卖行为系无效的民事行为。为此,根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第七项及国务院《城市私有房屋管理条例》第九条之规定,郭某与曾某的房屋买卖协议无效。

第二种意见认为:郭某与曾某之间签订的房屋买卖协议,是双方的真实意识表示,且已实际履行,该房买卖协议是有效协议。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条 最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定,郭某与曾某房屋买卖协议有效。郭某应提供有效证件协助曾某办理房屋产权变更登记。

如何认定二手房合同的效力

赞同第二种意见。

理由如下:本案郭某与曾某诉争的案件事实清楚,焦点是双方签订的买卖房屋协议是否有效。司法实践中常常存在一个误区,认为房屋买卖合同行为是负法律行为,不办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定,是无效民事行为。但这种认识是有失偏颇的。我国《城市私有房屋管理条例》规定,买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记。该条例的规定体现了国家对不动产的监督和管理,但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即视为无效的民事行为。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿并立有契约,买方交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应责令其补办房屋买卖手续”。此后,最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定:“审理房地产案件,应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家利益,公共利益和他人利益,就应维护合同的效力”。

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